New York Habitat
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Louer son Habitation Article sur New York Habitat dans Maison Magazine

Maison Magazine
Décembre 2003 - Janvier 2004
Numéro 232
Page 106

Vous disposez d'un logement inoccupé plusieurs mois dans l'année. Pourquoi ne pas le louer ? Cela peut offrir un complément de revenus appréciable.

De quel type de location s'agit-il ?
C'est une location saisonnière meublée, à ne pas confondre avec les locations classiques soumises à la loi du 6 juillet 1989. La réglementation des meublés est plus souple en ce qui concerne la durée de la location, le montant du loyer et les modalités du congé.

QUELLES FORMULES POSSIBLES ?

Meublés de tourisme
Le préfet classe votre logement et lui délivre de 1 à 5 étoiles selon des critères établis par décret (confort, équipement, situation). Ce label garantit au locataire la qualité de l'hébergement, mais le nombre d'étoiles ne détermine pas le montant du loyer, qui reste libre. Ainsi, un logement 2 étoiles peut tout à fait se louer plus cher qu'un 3 étoiles parce qu'il donne sur la plage.
Passer par un professionnel
L'agence immobilière se charge de tout. Vous n'avez pas de soucis, mais cette tranquillité a un prix : le montant de la prestation de l'agent immobilier avoisine 25 % du loyer.
Louer à des étrangers
La capitale ou la Côte d'Azur attirent de nombreux touristes étrangers. Des organismes spécialisés comme New York Habitat offrent des locations à cette clientèle, notamment anglo-saxonne. Après visite du logement, ils se chargent de la recherche des locataires (annonces publiées sur Internet avec photos) et de l'établissement du contrat. Le propriétaire accueille le client, s'occupe des clés, encaisse le loyer et ne paie rien à l'agence.
Et aussi. Il existe la solution « de particulier à particulier ». Vous maîtrisez l'opération en solo, mais cela nécessite du temps et des compétences. Et les locataires ne seront pas forcément attirés par ces locations sans nonne de qualité.

COMMENT SE DÉROULE LA LOCATION ?

Le descriptif
Ce document envoyé au locataire présente le logement, sa situation, les conditions de location. Prenez garde : il doit correspondre au bien, faute de quoi le locataire peut se plaindre auprès de la direction de la concurrence et des fraudes, et vous risquez une amende. N'indiquez pas, par exemple, à deux pas de la plage quand il faut faire 5 kilomètres pour s'y rendre.
Le loyer
Il est libre, mais ne soyez pas trop gourmand car vous ne trouverez pas preneur. Dans une région très touristique comme les Landes, une maison de 4 pièces avec piscine se loue 2750 € en haute saison, mais sa décote est de 40 % en basse saison et de 60 % hors saison. Si la contrée n'est pas touristique, le loyer sera celui d'une habitation ordinaire de la région louée à l'année. Le locataire le règle avant la remise des clés.
La réservation
Quand le locataire se décide, faites-lui verser un acompte, qui l'engage à louer, plutôt que des arrhes. S'il se dédit, il vous devra l'intégralité de la location.
Le contrat de location. Il doit être écrit : description du logement, équipements et dépendances, durée (dates d'arrivée et de départ), loyer et charges (eau. gaz, téléphone) calculées au forfait ou au réel.
L'état des lieux et la caution
Avant et après la location, un état des lieux est dressé avec le locataire pour recenser d'éventuelles dégradations. Le dépôt de garantie représentant 20 à 25 % du loyer vous permettra de faire face aux frais de remise en état.
La fiscalité
Ces loyers sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux et non comme revenus fonciers (à moins que la location soit « occasionnelle et de courte durée », selon les termes du fisc). Si vos revenus n'excèdent pas 76 300 €, vous bénéficierez du régime de la micro-entreprise permettant un abattement forfaitaire de 70 %.

Comment préparer le logement ?
Vous louez votre logement meublé : ameublement, équipements, vaisselle, linge de maison... Mettez sous clé vos effets personnels et objets de valeur, mais ne vous tracassez pas trop pour votre chaîne hi-fi : si le locataire la casse, il devra en payer une neuve.

Yves Charco